关键词：房屋买卖 | 预约合同 | 定金 

泾钥匙：商品房认购协议签订后，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

案情背景

2011 年 9 月 1 日，吴某与某公司签订房屋认购单1份，约定：吴某认购上述房屋中的9幢1801-1826共26套房屋，建筑面积为1654.5平方米，认购总价为1358万元，签订认购书时付定金52万元。签署认购书后，购房人应在2011年10月10日前携带相关证明文件及本房屋认购单至售楼处签约，逾期按购房人违约处理，卖方可不经催告，将房屋另行处置。购房人所交定金，不予退还。

双方一致认可是因为花园问题没能达成一致意见，造成商品房买卖合同2011年10月10日没能订立。后吴某起诉要求返还 52 万元。

法院认为

1．吴某与某公司签订的认购书属于预约合同，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，但对双方买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定。

2．根据签订的认购书，双方就负有在2011 年 10 月 10 日前为签订商品房买卖合同进行诚信磋商的义务，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，就履行了认购书的义务。

吴某签订认购书后按约支付了购房定金，同时与某公司就即将签订的商品房买卖合同积极进行了磋商，如果双方在公平、诚信原则下进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就重要条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。

3．根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。对花园问题如何协商，在双方均不能以证据证明自己陈述真实的情形下，应当认定2011年10月10日未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错。预约合同应当解除，已付定金应当返还。

实务要点

出卖人应积极公平诚信地履行磋商义务，签订认购书后应保障购买人的优先购买权利，不得另行售于他人，对于签订商品房买卖合同中双方容易理解不同的特定条款在认购书中予以释明，减少签订商品房买卖合同的磋商障碍。

裁判索引

江苏省无锡市中级人民法院（2012）锡民终字第0619号民事判决书?