关键词：房地产 | 商品房 | 买卖合同 | 增值税 | 降税 

泾钥匙：尽管商品房预售合同的补充协议相应条款列明了，总房款的构成为不含税房款与增值税额两部分，且金额明确，剩余其他条款还约定该增值税款由买房人承担等内容，但并不意味着税率下降后，该减少税额相应部分房款归买房人所有，或应退还给买房人；因为买房人是根据合同约定总房款购房，其次，国家降税的对象是房产公司，而不是购房人。

案情背景

2017年1月9日，段某（乙方）与A公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市青浦区业文路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价（不包括房屋全装修价格）为5,998,661元。第四条约定，本合同约定的总房价款除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。合同补充条款一第六条约定，乙方购买该房屋适用的增值税税率为11%，本合同第三条第二款中该房屋的总房价款为包含房屋全装修的总房价款，为含增值税价5,998,661元，其中不含增值税价5,404,199.10元，增值税款594,461.90元。合同另约定了其他权利义务。

段某于2017年5月9日付清了全部购房款，A公司于2018年12月25日向段某开具了增值税普通发票，发票上载明的税率为10%，税额为542,284.08元，价税合计5,965,125元。

2018年4月4日，财政部、税务总局作出《关于调整增值税税率的通知》（财税【2018】32号），通知称：纳税人发生增值税应税销售行为或进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%；通知自2018年5月1日起执行。

A公司针对增值税率调整政策向购房业主发布《关于预售合同中“含增值税价”相关条款的说明》，解释主要内容：一、房地产开发企业在商品房销售业务中，为增值税纳税义务人，对国家直接负有纳税义务，独立完成纳税，并非为购房者代扣代缴增值税。二、依据增值税相关征收管理规定，增值税实行进项税抵扣销项税政策，即应纳税额为销项税额抵扣进项税额后的余额。因段某要求A公司调整购房合同价格并退还部分房款未果致讼。

法院认为

一审法院认为：

段某与A公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示、未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行。本案争议的焦点是增值税税率降低后对房屋价款是否有影响。

首先，增值税的纳税人系房地产销售企业，非购房人，双方之间不存在代扣代缴的法律关系。其次，增值税是企业经营成本中的重要内容，国家降低增值税的目的是通过减税让利给企业，刺激企业投资，增加企业收入，从而促进国家经济的发展。再次，原A公司签订的预售合同第四条约定总房价除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动，段某主张的税率调整并非合同约定的房价变动的因素。

补充条款一第六条虽然对总房价中的不含税价和税款进行了约定，但是该条款系A公司根据签约时适用的增值税税率对发票中的项目进行了分类，该条款与合同第四条约定本质上并不冲突，并且合同也未约定增值税税率变更房价也相应变更，同理增值税税率增加的情况下购房人也无需增加购房款。A公司已经向段某开具了增值税发票，发票总价与合同约定一致。

综上，本院认为增值税税率的降低不影响房屋总价，对段某的诉讼请求不予支持。

二审法院认为：

双方签订的预售合同第三条约定，系争房屋总房价（不包括房屋全装修价格）为5,998,661元。第四条另约定，本合同约定的总房价款除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。由此可见，关于合同总价可调整的情况并不包括税率调整这一因素。

虽然双方在补充条款中约定该房屋的总房价款为包含房屋全装修的总房价款，含增值税价5,998,661元，买方购买该房屋适用的增值税税率为11%，其中不含增值税价5,404,199.10元，增值税款594,461.90元，但这是在国家“营改增”的政策背景下，为了税务处理之便利而对税种、税率、票面金额、开票种类等进行的补充约定。故从双方真实本意出发，仍然无法从该条得出税率调整即可调整房款总价的意思表示。

《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。因此，开发商向购房人开具的增值税发票上的增值税率是否调整，并不改变增值税的纳税义务人为商品房出售主体即A公司而非段某。虽然补充条款载明增值税款594,461.90元，但并非是由段某缴纳。在没有“调税调价”的合同约定下，段某的相关主张，欠缺合同依据。

另，正如一审法院所述，国家降低增值税的目的是通过减税让利给企业，刺激企业投资，增加企业收入。段某的诉求实质是将增值税下调带来的红利直接归属于购房人，此举有违国家出台减税政策的初衷。综上所述，段某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。

裁判检索

上海市青浦区人民法院（2019）沪0118民初5086号民事判决书

上海市第二中级人民法院（2019）沪02民终7984号民事判决书