关键词：预约合同 | 按套计价 | 预测面积 | 实测面积

泾钥匙：预约合同中商品房按套计价的，预约合同中未明确约定房屋总价是否依据预测建筑面积与实测建筑面积的差异进行相应变动的，属于对房屋总价款的约定不明，出卖人与买受人均存在过错。后因预约合同中的预测面积与实测面积差距巨大，双方协商不成，导致预约合同解除的，出卖人与买受人对预约合同解除均存在过错。

案情背景

2013年10月29日，段某某与某公司签订《预约认购协议》，约定由段某某向某公司购买其开发的房屋，该房屋按套计价，总价为2389万元，房屋预估面积为894.16平方米。段某某应于2013年11月1日前缴纳预约金，在某公司取得预售许可证130个工作日内双方签订《商品房购销合同》。段某某未按某公司通知的时间签订《商品房购销合同》的，某公司有权单方解除《预约认购协议》，并有权没收段某某已交预约金；因某公司的原因不与段某某签订《商品房购销合同》，段某某有权要求某公司双倍返还。

《预约认购协议》签订后，某公司书面告知段某某办理认购房源的后续相关手续，段某某也及时要求签订正式的《商品房购销合同》，但因为订立合同存在分歧双方未能签订，后，双方约定将签订《商品房购销合同》的时间顺延至2016年4月2日。2016年3月2日，段某某委托案外人要求某公司按照《预约认购协议》约定代段某某签订《商品房购销合同》，但某公司拒绝签订。2016年3月20日，某公司向段某某发函，提出房屋实测面积与预约认购协议约定的预估面积差距巨大，双方就面积差问题未达成一致而未签署《商品房购销合同》。2016年4月5日，某公司向段某某发出告知函，以双方未按期签订正式合同为由通知自2016年4月3日起，解除双方签订的《预约认购协议》。

段某某向法院起诉，要求双倍返还预约金，支付预约金自2013年11月1日起至实际偿还之日止的资金占用费。

法院认为

该《预约认购协议》系预约合同，首先，从该协议内容来看，案涉房屋按套计价，协议未明确房屋总价款是否依据预估建筑面积与实际建筑面积的差异进行相应变动，疏于对房屋总价款的约定不明，段某某与某公司对此均存在过错。其次，根据二审法院查明的事实，某公司与段某某就案涉房屋实际建筑面积与预估建筑面积差额导致的房屋总价款变动问题，双方进行多次协商后未达成一致意见，导致《预估认购协议》解除，双方对该协议解除均存在过错。段某某在房屋建筑面积差额巨大的情况下，坚持要求某公司按照《预约认购协议》约定的房屋总价款签订《商品房购销合同》，显失公平。再者，根据该协议行文内容，该协议第三条第6项约定的违约金条款仅适用于因一方当事人原因未签订《商品房购销合同》的情况，并不适用于双方违约金的情形，双方当事人之间违约责任的承担不适用该违约金条款。

二审法院判决某公司返还段某某全部预约金并支付从2013年11月6日至款项还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算的资金占用费，以弥补从段某某支付预约金之日起至案涉协议解除之日止三年多时间内，某公司持有该笔预约金并最终未与段某某签订《商品房购销合同》给段某某带来的实际损失，符合公平原则，本院予以维持。

实务要点

《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套计价的法律风险主要存在商品房预售中，如果预测面积与实测面积不一致、开发商未向买受人说明、买受人未能完全理解按套计价的含义，则容易发生纠纷。为了进一步规避风险，开发商在选择按套计价时，仍要详细约定预测面积与实测面积的误差范围及处理方式。

裁判索引

云南省高级人民法院（2017）云民终第104号民事判决书

最高人民法院（2017）最高法民申4365号民事裁定书