关键词：商品房买卖合同 | 按揭 | 逾期 | 违约责任

泾钥匙：商品房买卖合同约定由购房人采用银行按揭方式付款，并明确付款期限，同时约定逾期付款责任；然商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，因涉案工程未结顶、按揭银行无法放款导致的购房人付款逾期，则开发商无权要求购房人承担逾期付款违约责任。

案情背景

某置业公司与张某于2017年5月28日签订《商品房买卖合同》及附件和补充协议，约定由张某向某置业有限公司购买位于XX一期XX幢XX号房屋，面积XX平方米，总额为5603729元。《商品房买卖合同》第七条约定采用银行按揭分期付款：（1）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款30.04%给出卖人，并于2017年5月31日前向贷款机构办理按揭申请手续；（2）买受人必须在2017年8月4日前付该商品房总房价款的69.95%给出卖人。《商品房买卖合同》第八条第一款第二项约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款15%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。

张某按约付清首期款，于2017年5月29日向中国工商银行城西支行申请个人住房贷款，但涉案楼盘未封顶，该行未发放贷款。涉案该楼盘于2018年3月结顶时，该行对该楼盘发放的个人住房贷款，利率执行基准上浮5%，因利率上浮，张某认为遭受损失，拒绝支付剩余房款。

某置业公司遂提起诉讼，要求支付剩余购房款，并支付逾期付款违约金，自2017年8月5日起算，按每日万分之三，计算至实际付清房款之日。

法院认为

一审法院认为：《商品房买卖合同》及附件和补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。双方在合同中约定按照银行按揭贷款的方式支付剩余房款，但因涉案楼盘尚未封顶，故不能在合同签订时办理银行按揭贷款，待楼盘封顶后，银行贷款利率上浮。某置业公司作为房产销售企业，应当知道楼盘尚未封顶，签订合同时不可办理按揭贷款，其仍然提供按揭贷款方式供张某选择，构成违约。同时，张某在2018年3月知道贷款利率上浮后，亦可选择其他方式付款，但其拒绝支付房款，亦构成违约。判决张某支付剩余购房款，对某置业公司要求张某支付逾期付款违约金不予支持。

二审法院认为：某置业公司作为专业的房地产开发建设企业，应当知晓工程主体结构未封顶前，买受人无法办理按揭贷款手续。双方在2017年5月28日签订合同时，涉案工程远未结顶，在此情况下，在合同中约定买受人应当在2017年5月31日前向贷款机构办理按揭贷款申请手续，于2017年8月4日前支付按揭款项，否则需承担逾期付款违约责任，明显有违诚信。故维持原判。

实务要点

实务中，在与购房人签订《商品房买卖合同》时，开发商对于付款方式、付款时间的安排应有充分的考量，在大多数选择采用按揭贷款的情况下，开发商就办理按揭、银行放款所需时间应根据项目工程进度有合理的预计，尽量避免项目施工延误、主体结构封顶迟延造成房款无法及时收取、资金急需的尴尬，并争取在合同中增加类似情况下按揭银行未能放款，买受人同意自行先行付清余款等相关的约定，以一定程度上降低风险。

裁判索引

浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民终3140号民事判决书