关键词：房地产 | 宣传资料 | 视为要约 | 违约责任 

泾钥匙：沙盘与宣传资料上所作的对买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的开发范围内房屋及相关设施的说明、展示视为要约，与实际情况不符，又未在《订购协议书》、《商品房买卖合同》等正式合同中作相应调整和约定的，开发商应承担相应违约责任。

案情背景

2012年5月15日，甲与A公司签订一份《定购协议书》，对甲确定购买某小区别墅的楼号、面积、价格、付款方式等进行了约定。签订协议书时，A公司将小区平面图交付甲，该平面图中标明甲所要购买别墅的空地为规则形状，使用面积为316.8平方米。其后甲先后六次付给A公司合计542万元。

2014年7月，甲在与A公司签订《商品房买卖合同》时，发现讼争房的空地使用面积和形状与A公司的允诺不一致，遂未与A公司签订《商品房买卖合同》。后甲向一审法院起诉，请求判令：1. 解除双方签订的《定购协议书》；2. A公司返还购房款542万元及其利息。

一审法院查明，在A公司销售中心的沙盘上显示该别墅的空地为规则形状，沙盘上摆放提示牌注明“本模型仅供参考，最终以政府批准文件及双方买卖合同为准，开发商拥有解释权”。

二审法院查明，讼争房的空地形状在经规划审批的小区总平施工图中体现为不规则形状，但是在A公司销售中心的沙盘及该楼盘的宣传图册中显示为规则形状。双方订立《定购协议书》时讼争房未建成。《定购协议书》中未对讼争房的空地面积及形状进行约定。

再审法院查明，甲提供的“小区平面图”是复印件，且系主张空地面积为316.8平方米的唯一证据。一审法院依职权对讼争房进行现场勘验，讼争房屋外庭院面积为283.248平方米。双方确认：该勘验图空地的东北角和东南角即甲认为缺失的部分。东南角实为公共设施。讼争房屋沙盘图中，空地形状为类长方形。

法院认为

一审法院经审理认为，从A公司交付甲的小区平面图来看，A公司允诺的讼争房的空地使用面积和形状具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为双方将来签订《商品房买卖合同》的内容，但A公司的允诺与实际不一致，其行为已构成违约，致使甲不能实现合同目的，因此，甲请求解除双方签订的《定购协议书》，要求A公司返还购房款542万元及赔偿损失，予以支持。A公司主张未将小区平面图交给甲，不存在承诺空地面积，但甲提供的小区平面图与A公司提供的总平施工图相似，故A公司应对该平面图的真实性承担举证责任；现A公司未能举证证明，对其主张不予采纳。

二审法院认为，甲购买的讼争房是别墅，别墅外围的空地面积及形状既是决定购买别墅的重要因素，又是影响别墅价格的重要因素，双方在签订《定购协议书》时对空地面积及形状进行洽谈符合交易习惯。但是，双方在《定购协议书》中未涉及到空地的面积及形状等内容，在A公司否认对此做出承诺的情况下，仅凭“小区平面图”的复印件，不足以认定A公司对讼争房的空地形状及面积做出过承诺。因此，甲主张A公司违约造成双方未签订《商品房买卖合同》，依据不足，不予采信。其次，经审批的讼争房的空地形状为不规则，而A公司在其销售中心的沙盘及该楼盘的宣传图册中却将讼争房空地部分体现为规则形状。同时，没有证据显示其销售人员曾向甲说明讼争房的空地形状为不规则。甲作为购房者，只能通过销售人员的介绍及销售现场的沙盘了解空地的形状及面积大小，在讼争房未建成时，其显然不可能知道讼争房的空地形状实际是不规则的。其三，A公司虽然在销售中心的沙盘上摆放提示牌注明“本模型仅供参考，最终以政府批准文件及双方买卖合同为准，开发商拥有解释权”，但甲在订立《定购协议书》时看到沙盘显示的空地形状是规则的且达到一定面积，如果就此要求甲与A公司签订正式的《商品房买卖合同》，接受不规则的空地及相对减少的空地面积，与甲订立《定购协议书》时的初衷不一致，显然违背了甲的真实意思，对甲是显失公平的，同时也不符合诚实信用原则。因此，甲在看到讼争房空地形状实为不规则且面积变少的情况下，不同意签订商品房买卖合同，符合常理。其四，由于讼争房是按审批施工建设的，更改形状或变更面积，就不符合审批的要求。因此，就讼争房空地部分的形状及面积部分，双方显然无法达成一致意见。综上，由于A公司与甲未能协商一致，导致未签订商品房买卖合同，不属于A公司或甲无故悔约，应属于因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立。

再审法院认为，甲提供的“小区平面图”虽是复印件，但从该图的内容并根据交易习惯，可以推定是A公司的工作人员提供给甲的。A公司未提供相反证据否定该证据，故“小区平面图”具有真实性。然，“小区平面图”上的数字是手写添加，甲主张A公司允诺了空地面积是316.8平方米，依据不足。因此，不宜认定A公司的行为构成根本违约。“小区平面图”及沙盘模型上讼争空地的形状是类长方形，但A公司拟交付的讼争房屋空地中有一部分实为公共设施，导致甲个人使用面积的减少。因此，A公司存在宣传不实的行为，应承担一定违约责任。二审判决认定本案未能签订《商品房买卖合同》“属于因不可归责于双方当事人的事由”不当；而一审判决认定A公司的违约行为使甲“不能实现合同目的”亦有不当。

综上，再审法院撤销了二审法院判决，维持了一审判决第一项“解除《定购协议书》”，对一审判决第二项利息损失的赔偿金额进行了变更。

实务要点

1. 沙盘虽在法律上尚未被明确定性，但在实务中因其功能相似性，常被视为宣传资料。房产开发公司在使用沙盘、图纸等对所售房屋及相关设施进行展示时，要视不同房屋的特征确定“对房屋价格有重大影响”的要素，并谨慎处理其展示的方式方法。本案例中，房产公司即因在沙盘和小区平面图中对别墅空地形状的展示上相对具体和确定，造成了对己方不利的后果。

2. 为规避以上风险，除了在沙盘和其他宣传资料上使用保留性陈述外，仍需注意在书面合同中对宣传与实际有差异、可能产生争议的问题及时用文字进行更新和固定，以新约代替旧约，避免本案例中房产开发公司虽在沙盘上摆放了保留性陈述的提示牌，却未在《定购协议书》中对空地面积及形状进行调整和约定，使沙盘和小区平面图对别墅周边空地的描述成为法律所指的要约，房产开发公司最终承担了被判违约的苦果。

裁判索引

福建省高级人民法院民（2017）闽民再194号民事判决书

福州市中级人民法院（2015）榕民终字第2564号民事判决书

连江县人民法院（2015）连民初字第517号民事判决书