关键词：房地产 | 开发销售 | 置业顾问 | 表见代理 | 签字权

泾钥匙：尽管是一份经置业顾问签字的《客户签约确认单》复印件，但由旁证补强后仍能代表房产开发公司议定房价，置业顾问签字权不容否认。

案情背景

甲乙系夫妻，丙系甲乙婚生女儿。2011年6月8日，甲乙在A公司签署一份《原创叠墅认购顺位单》，意向其购房一套。同月，乙与A公司签订一份认购书，约定乙自愿向A公司购买位于绍兴县柯桥街道金地自在城一期8号楼104号房屋，总房价3066388元。2011年6月17日，丙与A公司签订一份《商品房买卖合同》，约定房屋总价3005005元（折后价）；丙在合同签订之日支付首付款1205005元，该款包含已付定金100000元，剩余房款1800000元于2011年7月16日前付清。

2013年5月9日，A公司向一审法院起诉，认为2011年6月11日，甲乙向A公司认购位于绍兴县柯桥街道金地自在城一期8号楼104号房屋。为避免今后再办理过户手续，甲乙于2011年6月17日向A公司申请将其认购的上述商品房变更到其女儿丙名下。2011年6月17日，甲乙以丙名义与A公司签订一份《商品房买卖合同》，约定丙购买公司开发的上述商品房，总价3005005元；首付款1205005元，剩余房款1800000元于2011年7月16日前付清等。

2013年8月26日，甲到A公司售楼部与其工作人员丁等人商议后签署一份《客户签约确认单》（甲仅保有复印件），确定绍兴县柯桥街道金地自在城一期8号楼104号房屋实测建筑面积229.01平方米，总价3065985元，按揭改一次性9折优惠，打折后总价2759341元。当日，甲向A公司付清购房余款1554336元。

甲乙丙方认为，甲乙为女儿丙购买涉案房屋属实，对A公司提供的《商品房买卖合同》也无异议。在履约过程中，因A公司违约在先，故甲乙未按约定时间支付购房款，其责任在于A公司。据此，A公司主张逾期付款违约金不能成立。案件审理期间的2013年8月26日，A公司同意将上述房屋的房价打九折并一次性付款，甲于当日向A公司付清了全部购房余款1554336元。不存在违约，无需承担责任。

A公司在一审期间为证明双方当事人存在商品房买卖合同关系，提交2011年6月17日《客户签约确认单》及《商品房买卖合同》原件各一份，甲乙丙方质证后无异议。该份客户签约确认单中明确，签约日期为2011年6月17日，“丁”作为置业顾问签名。A公司对“丁”系其公司从事销售工作的工作人员身份无异议。为证明双方当事人对讼争商品房买卖合同的合同价款进行了变更，甲乙丙提供了另一份2013年8月26日《客户签约确认单》复印件，“丁”也作为置业顾问签名。A公司质证后认为：“该证据是份复印件，并没有提供原件，对其真实性、合法性、关联性均有异议，A公司向法庭申明，公司对房价调整有严格的审批程序，并不是凭一个销售人员就能对房价进行变更，此份确认单我公司从未签过，对该签字人员只写了一个孟、一个李，我们无法进行核实”。

法院认为

一审法院经审理认为，甲于2013年8月26日与A公司售楼部的相关工作人员商议后签署《客户签约确认单》的事实清楚，该确认单证实A公司与甲乙丙已就涉案房屋的总价由原先的3005005元变更为2759341元达成共识，该项合同内容的变更对双方应具有法律约束力。据此，A公司主张以原先合同约定的房屋成交总价3005005元为由要求甲乙再支付购房余款245664元，缺乏事实依据且有违诚信原则，不予支持。

二审法院认为，甲乙丙提供的该《客户签约确认单》虽系复印件，但与A公司提供的《客户签约确认单》的模块相一致，且在置业顾问一栏中均有“丁”字样。鉴于A公司提供了2011年6月17日《客户签约确认单》原件，从该证据上的内容及模块设计看，并不存在一式两份的情况，即《客户签约确认单》的原件应由A公司保存。同时甲乙丙根据两份《客户签约确认单》的要求，分别支付了该确认单项下的款项，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”。故推定甲乙丙的主张成立，A公司抗辩认为该证据为复印件，对其真实性所提出的异议不予采信。2013年8月26日《客户签约确认单》表明，甲乙丙通过置业顾问丁，对房款享受的优惠明确为由原来的按揭改为一次性9折优惠，双方当事人已就讼争房屋价款事宜达成一致意见，讼争房屋价款为2759341元。对A公司所提出房屋价款的变更公司有严格的审批程序，不能凭一个销售人员就能对房价进行变更，以此否定该证据的合法性、关联性的抗辩。一审法院认为，审批程序只是A公司的内部管理问题，甲乙丙作为购房者，只要与置业顾问签订客户签约确认单，即具有法律效力，A公司作为房产公司不能一方面让置业顾问与客户签订确认单，让客户基于该确认单交纳房款，另一方面又以内部管理规范否定确认单的效力，此行为与抗辩有违诚信原则，不应照准。综上所述，甲乙丙无需再支付购房款245664元。

再审法院认为，甲乙丙提交的《购房余款计算单》虽系复印件，其在原审中已经提交，该证据与2013年8月26日的《客户签约确认单》内容能相互印证，真实性可以确认。《客户签约确认单》虽然也系复印件，但因其内容与证据一可相互印证，丁系A公司的置业顾问，A公司对其身份不持异议。且该证据与本案双方再审中的争议焦点有直接关联性，应结合本案相关证据予以综合认定。从甲乙丙一审及再审中提交的双方于2013年8月26日签订的《客户签约确认单》内容看，该确认单与双方之前于2011年6月17日签订的《客户签约确认单》差异明显；再审庭审中，A公司对《客户签约确认单》上置业顾问为丁不持异议，仅认为其无权代表A公司，对销控确认：孟，也明确表示确有其人为孟**。A公司财务也依该确认单载明的一次性付款金额如数收款，并开具给丙销售不动产统一发票。虽然甲乙丙提供的2013年8月26日《客户签约确认单》为复印件，但该确认单所载A公司置业顾问、销控确认、财务一次性收款情况与查明事实相符，也有其他证据印证，可以采信。

综上，再审法院最终在撤销一二审法院判决后，驳回了A公司的全部诉讼请求。

实务要点

房产开发公司若要否决置业顾问的签字权或表见代表效力，应该通过店堂告示，也应该加强内控管理，在客户按与置业顾问议定方案执行前，通知否决该置业顾问与购房人间的方案，因违反内控管理而无效；而不能在该议定方案执行完成后，仅凭购房人无文件原件而对抗或否认。

裁判索引

浙江省高级人民法院民（2015）浙民提字第32号民事判决书

绍兴市中级人民法院（2013）浙绍民终字第1348号民事判决书

绍兴县人民法院（2013）绍民初字第1635号民事判决书