关键词：房地产 | 样板房 | 家具软装 | 特定物 | 合同解除 

泾钥匙：购房者直接购买精装修样板房，并约定一并购买该样板房内家具、饰品等软硬装的，该样板房连同其室内装饰装修属于民法概念中的特定物，开发商未经购房者允许自行更换，破坏了房屋与装饰装修组合作为特定物的特性，如无法恢复原状，购房者有权解除合同。

案情背景

2011年3月30日，甲看中了A公司开发的“H”项目的精装修样板房，并将该房屋及室内家具、饰品一并购买，当天即支付了家具及饰品款82万元。2011年4月4日，甲与A公司正式签订《商品房买卖合同》，约定甲购买A公司开发的“H”小区第1幢1单元3层10301号精装修样板房，交付期限2011年11月30日前。合同签订当日，甲支付了房屋首付款180万元。2011年5月11日，双方查点室内物品，形成《关于H小区1-10301样板间的软饰清单》。2011年5月16日，甲将商业按揭贷款款项作为购房款支付给A公司。

2012年1月10日A公司向甲发出了商品房交付通知。甲前往看房时，发现房内的饰品、家具全部都被搬走，木地板正被拆除，A公司无法交房，甲只好等待再次通知交房，后甲多次要求看房，A公司均予拒绝，直到2012年10月20日左右A公司电话通知甲准备交房。2012年10月25日，甲看房后发现房内有很多问题，遂向A公司发出《赔偿协议》提出恢复原样、补差价、赔偿物业费、停车费、延迟交房损失等要求。后双方多次协商未果。2013年1月18日，甲向A公司邮寄发出《解除合同通知书》。之后，由于双方未能达成一致意见，甲遂将A公司诉至法院，请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》。

一审法院查明，双方《商品房买卖合同》中约定有以下内容：第十三条：“出卖人关于装饰，设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2. 买受人在收房时如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房。”

《商品房买卖合同》附件八第七条：“双方同意对主合同第十三条作如下补充约定：如果出卖人出售的为预售商品房，则出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（本合同附件三）的标准，但出卖人有权以同等质地或规格的建筑装饰材料替代本合同约定的建筑装饰材料，但需确保达到本合同约定（本合同附件三）的标准，如该商品房的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，买受人应当在办理该商品房的验收交接手续后，要求出卖人进行整改，若整改以后，仍达不到本合同附件三约定的标准，买受人有权要求出卖人按照建设单位预算价补偿装饰、设备与本合同附件三约定的标准的那部分的装修、设备之间的差价。在出卖人愿意整改或补偿装修、设备差价的前提下，买受人不得要求解除本合同，且买受人不得拒绝办理该商品房交接手续并要求出卖人承担逾期交房的违约责任。特别提示：如因房屋材料、设备采购方面的原因，导致出卖人不能满足合同及其附件所列交楼标准的，出卖人可以用其他不低于约定标准的同类装饰材料和设备替代。”

法院认为

一审法院经审理认为，双方合同就房屋的装饰、设备标准进行了明确并约定了违约责任，而就家具、软饰双方只签订了《关于H小区1-10301样板间的软饰清单》，没有就违约责任进行约定，因此，对于甲就A公司拟交付房屋所提出的问题，应分为装饰问题和家具、软饰问题两部分分别对待。就房屋本身的装饰、设备，合同附件四约定了“装饰、设备标准”，合同第十三条、合同附件八第七条约定了装饰、设备达不到约定标准时的解决办法。根据双方合同约定，甲在收房时如对装饰、设备提出异议，应先由A公司予以修理、更换、重做或补偿差价，此时甲不得拒绝收房、解除合同。故就房屋本身的装饰问题，甲行使解除权条件尚不具备；就室内家具、软饰，双方没有明确约定违约责任。

本案中双方交易的主要内容是房屋，房屋本身的价值4480001元，占到了合同总标的额5500001元的81.5％，家具、软饰价值820000元、仅占合同总标的额的14.9％。《商品房买卖合同》的目的在于由购买人取得房屋的所有权，在出卖人交付的房屋基本符合合同约定的情况下，合同目的已经实现。家具、软饰的违约不足以导致合同主要目的不能实现。其次，室内家具、软饰的损坏和缺少，属于质量违约和数量违约，这部分违约并非无法弥补。最后，甲购买A公司在室内摆放的家具、软饰，其目的在于使用这些物品，并未赋予其特别的意义，在被告交付这些物品时，只要与合同订立时的物品质量、数量一致，即可实现合同目的。综上，虽然在甲收房时A公司交付的家具、软饰存在损坏、缺少之处，但该违约行为并不会导致整个合同目的不能实现，甲以此为由主张解除整个房屋买卖合同，理由不能成立。甲因房屋装饰、室内家具、软饰存在问题，以A公司违约致使合同目的不能实现为由主张合同解除，理由不能成立，对其诉讼请求依法不予支持。

甲不服一审判决，上诉称其购买的精装修样板房、室内家具、饰品全部为现货商品，也是A公司唯一的此规格和品质的精装修样板房。原审查明事实中，大量引用不适用于约束本案精装修样板现房买卖的合同条款，这些条款约定的质量问题是指在施工过程中自然形成的瑕疵，本案合同并没有约定对于人为损坏和更换特定物现货商品的处理约定，所以只能依据法律对特定物的处理和对违背诚实信用原则、人为恶意损坏特定物商品的行为进行处理。

二审法院认为，由于双方所签订的《商品房买卖合同》约定的商品房为精装修样板现房，且购买精装修样板房时，甲连同室内摆设的所有物件全部购买，并支付了上述款项，故甲购买的商品房以及室内装修、室内摆放物件，应属特定物。A公司未经甲允许更换了房内的部分木地板、石材地板、壁纸，且房间内的软饰也有一定的破损。A公司虽进行了维修，但与双方所签订的《商品房买卖合同》时的所约定的精装修样板现房有一定的差距，失去了原有特定物的特性，致使甲购买精装修样板现房的合同目的无法实现。现甲至今不同意接收房屋，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）之规定，甲据此解除合同于法有据。

综上，二审法院撤销了一审法院判决，改判《商品房买卖合同》解除，A公司返还购房款、家具及所有饰品款及利息。

实务要点

购房者购买精装修样板现房的，往往格外看中样板房中装饰装修所体现的设计风格、整体搭配和用料质感，在购房者明确要购买样板房内家具、饰品的情况下，不建议开发商对装饰装修擅自进行拆改更换。为避免因交付期较长带来的不确定性，双方可对样板房内装饰装修进行封样或公证，并以清单形式列明装饰装修物详情，以避免交付时因约定不明产生纠纷而又无从考据。同时建议开发商在合同中对所售样板房因其特殊展示用途造成的装饰装修外观及价值折损免责进行充分释明。

裁判索引

陕西省高级人民法院（2014）陕民一终字第00204号民事判决书

西安市中级人民法院（2014）西中民二初字第00006号民事判决书