关键词：精装修商品房 | 装修成本 | 销售价格 | 装修差价

泾钥匙：销售价格应包含开发商合理利润，税金规费、管理成本、装修材料和人员成本等，开发商根据市场价格变化因素有自主决定权，在不违反价格政策的前提下对房屋销售价及装修销售价有自主的定价权；购房者对包含装修价在内的总房价予以接受的情况下，要求开发商赔偿装修差价的请求无相应法律依据。

案情背景

原告宗**与被告A置业公司于2012年9月8日签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于****经济开发区郭巷街道通达路1999号1幢2603室房屋一套，建筑面积为88.75平方米，房屋总价为1140438元，其中装修款按每平方米建筑面积3000元计算。合同第十二条约定，出卖方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见合同附件三）的标准。达不到约定标准的，买受方有权要求出卖方赔偿双倍的装饰、设备差价。合同还就其他事项一并进行约定，同时附件三对装饰、设备标准进行了约定，具体涵盖内外墙、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台及其他区域装修的具体项目和设备品牌。合同签订当日，原告向被告支付了首期购房款350438元，被告向原告开具了销售不动产统一发票，载明建筑面积88.75平方米，单价每平方米12850.01元，金额350438元。

后，因其他购房者相继提起诉讼，诉讼中申请对房屋的装饰工程造价进行鉴定，鉴定结论显示工程造价为168658.41元，因评估对象建筑面积为84.65平方米，故平均每平方米造价为1992元，与双方合同约定的装修款相差1008元，且评估对象与其所购房屋为统一装修。逐起诉至法院，要求被告返还装修差价款。

原告认为：既然合同约定装修标准每平方米3000元，其就应享受到该装修标准，且该3000元应是装修成本价，即使该价格是销售价，与鉴定所作出来的标准价格（市场价）也存在现在1000元左右的差距。装修造价实际并没有达到该标准，被告就应当将该装修工程的实际造价与约定价格之间的差额部分返还给其。

被告认为：双方从未约定过装修成本需达每平方米3000元，也未约定装修成本不足每平方米3000元应按照差价予以返还。合同约定的销售价格将房款及装修款分列，但该价款并非原告应获得的房屋或装修的成本。按照原告逻辑，房屋总价也应是建造成本价，不包含被告付出的地价、管理成本、财务成本、税收及应得利润等，如此显然违背逻辑。房屋装修价格是否恰当，应与同一时期、同一地段相同品质的房屋价格进行比较，而非简单地以合同列明的装修价格与实际装修成本进行比较。另外，合同约定装饰、设备标准应符合合同附件三的标准，也并非合同第四条约定的3000元。同时，并无法律规定开发商在出售房屋时，必须以成本价标价，法律并不禁止开发商将成本、税收、利润综合考虑予以定价。其交付房屋时，双方根据该约定对装修内容进行一一验证，原告于2014年1月收受了上述房屋，并未提出异议，现在又以装修成本价与合同约定的装修售卖价进行比较并要求返还差价，无合同依据和法律依据。

法院认为

关于原告要求返还房屋装修差价的问题。

首先，虽双方合同约定，商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受方有权要求出卖方赔偿双倍的装饰、设备差价，但该合同已约定商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见合同附件三）的标准，故商品房的交付标准应系合同附件三所列标准，而不能直接理解为原告所作的装修款按每平方米3000元计算的定价标准。

其次，双方签订的合同中，被告将装修价包含在房屋总价中一并作价，因此与房屋销售单价类似，虽合同中表述为“装修款”，但3000元/平方米并非是指房屋装修的成本亦非仅指包括装修材料、装修人工的装修款，而是房屋装修的销售价，至少还包括了税金规费、管理成本、利润等其它应予考虑的计价因素。

再次，根据张**与A置业公司商品房预售合同纠纷一案中鉴定机构中润公司出具的鉴定报告及调整情况说明，1幢1803室目前的装修造价平均每平方米为2077.89元，因涉案房屋与1803室房屋为统一装修，装饰、设备标准同一，故可参照适用。前述价格与合同约定的3000元/平方米确有一定差距，原告支付的房屋总价款亦符合当时的市场价格，原告对此并无异议，故不存在因约定过高的装修价格导致房屋总体价格畸高的情形。

最后，被告作为开发商根据市场价格变化因素有自主决定权，其在不违反价格政策的前提下对房屋售价及装修销售价有自主的定价权。被告出售的是精装房，被告在对房屋通过精装方式“包装”出售的前提下，在购房者对包含装修价在内的总房价予以接受的情况下，在装修销售价的计价构成中可以确定合理的利润。

综上，“装修款按每平方米3000元计算”不应直接认定为装修标准，原告以装修款3000元/平方米与鉴定造价存在差距主张该差价返还，无事实及合同依据。本院对于原告要求被告返还装修差价的诉讼请求不予支持。

实务要点

1. 开发商在签订《精装修商品房买卖合同》时，如在合同或附件中已就商品房装饰、设备标准、品牌进行了约定，则在后期商品房装修工程阶段，应就入库的装饰、设备严格审查，避免采购的装饰、设备的标准、品牌与合同约定的不一致，以免后期对房屋买受人承担违约责任。

2. 签订合同及附件时，虽对装饰、设备的标准与品牌进行约定，但建议不宜将相应装饰、设备的相应成本价进行载述，以免因市场价格波动而最终导致实际与约定不符的情况产生。另，开发商在对外宣传、通报装修价格时，可使用“装修款**元”字眼，但应避免出现“装修成本**元”的字眼，否则如实际装修成本不符宣传中的装修成本，则将需向购房者承担返还装修差价款的义务。

裁判索引

苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初3925号民事判决书