关键词：房地产 | 验房 | 异议 | 按期答复 | 逾期交付 

泾钥匙：购房者在验房时对房屋质量提出书面异议，并经开发商签收确认的，开发商其后未在房屋买卖合同约定期限内书面答复购房者，即使购房者所提质量异议未达到严重影响房屋正常使用、足以拒绝收房的程度，开发商仍需按照合同约定因交付程序瑕疵承担相应违约责任。

案情背景

2011年7月18日，甲与A公司签订两份《房地产买卖合同（预售）》，约定：甲向A公司购买某园某C、D房，总金额分别为1077285、904916元。合同第十条约定，A公司应在本房地产交付时向甲提供有关本房地产的下列文件：……（五）收楼意见书；（六）业主临时公约；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、公用设施设备接管查验清单。上述文件不全的，视为不符合交付标准，甲有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。该合同附件五第7条约定，甲、A公司双方一致同意，A公司及买卖合同项下的房屋在同时满足以下条件时，即达到交付标准：A. 满足本合同第十条之规定；B. 满足本合同第十三条之规定；C. 满足本合同附件三之规定；D. 拟交付的房屋与本合同附图和／或按本合同第十九条履行合法手续的变更项目相一致。

除以上四点原因外，甲不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，A公司《入伙通知书》中的入伙期限届满之日即为本房地产的交付时间。

该合同附件五第10条约定：1. 甲收到《入伙通知书》后，应在《入伙通知书》约定入伙之日起2日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内在《收楼意见书》中提出；甲逾期不提出异议，视为同意接受本房地产。A公司在收到甲异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。A公司逾期不予答复及处理的，视为甲异议事实成立，本房地产视为未交付。

2012年3月18日，甲验房后，提出了房屋存在的问题，并由工作人员在《房屋交接确认表》记录，14C房问题包括：入门处有多处损坏、门上下无油漆、主卧有空鼓、主卧室右边房间的玻璃窗声音大、防护栏与墙壁接合未接上、房间空间高低不一样、装煤气表与房间有一个插座盖坏、卫生间二次地漏未堵上不能试水等。并记载“不同意收房”。14D房问题包括：入户门上下未封油漆、入户口大理石有裂痕、入户门合页不正、主卧室窗四周没有靠墙、窗户有响声、卫生间上方有漏水、房间高低不一样、卫生间灯不亮等。并记载“不同意收房”。物业公司某园管理处工作人员在该表上签名且注明“已收到”，并加盖了管理处公章。

2012年7月22日，甲再次验房后，对于14C房，提出“除了入户门有喷漆外，其余问题都与2012年3月18日所验问题一样，都无整改”，并由工作人员在《房屋交接确认表》上记录，同时注明“不同意收房”。对于14D房，提出“卫生间、厨房灯不亮，看是否是线路有问题，其余问题与2012年3月18日结果一样，都无整改”，并由工作人员在《房屋交接确认表》上记录，同时注明“不同意收房”。

之后，由于双方未能就维修达成一致意见，甲遂将A公司诉至法院，请求判令A公司支付逾期交付房产的违约金314136.3元（14C房）和263873.5元（14D房）（暂计至2014年3月17日，应计至A公司实际交付房产之日止）。

一审法院查明，甲未签署某园业主入伙流程会签单及收楼意见书，亦未领取《房屋使用说明书》及《住宅质量保证书》。

法院认为

甲和A公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及合同附件五“买卖双方补充约定”均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。

合同附件五第7条虽约定房屋只要符合合同第十条、第十三条、附件三及合同附图的约定，即为符合交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理手续，否则视为交付。但该附件第10条中同时保留了合同第十一条的约定，即A公司对甲提出的书面异议是否在十五日内答复同样是认定房屋交付的要件。由此可以看出，合同附件五第7条是对房屋交付的质量要求的约定，第10条是对房屋交付程序的约定。

本案中，甲于2012年3月18日验房后未签署《收楼意见书》，而其所主张的房屋验收异议已在《房屋交接确认表》中详细列明，并有管理处工作人员签字确认，一审法院认可甲已通过书面方式向A公司提出了异议。从房屋交付的质量要求上看，甲提出的问题显然未达到严重影响房屋正常使用的程度，涉案房屋并不具备合同附件五第7条约定的拒绝收楼的事由，甲以房屋质量问题为由拒绝收楼明显不符合合同约定；但从房屋交付程序上看，甲在约定入伙之日即通过《房屋交接确认表》的方式提出书面异议，尽管异议形式存在瑕疵，但不能免除A公司应在15日内做出书面答复和处理意见的义务，A公司提出的“甲未依照合同约定在《收楼意见书》中提出书面异议，故A公司不负有在15日内答复的义务”的相关辩解，缺乏理据，一审法院不予采信。

现A公司在房屋交付程序上存在明显的违约，按照合同附件五第10条的约定，应视为涉案房产未交付。A公司虽提交《派工单》主张其已对甲提出的涉案房屋的部分问题进行修复，但甲于2012年7月22日验房后仍提出了书面异议，此后，未有A公司的答复或通知记录。

A公司作为房屋买卖合同中的卖方，负有向买方即甲交付涉案房产的义务，现涉案房产依据合同约定视为未交付，甲诉请A公司承担逾期交付的违约责任符合合同约定，A公司应自合同约定的交付房屋的期限届满日（2012年3月18日）之次日起至实际交付之日止，按日向甲支付涉案房产购房总价款万分之四的违约金。

二审法院认为，提供《收楼意见书》是A公司作为开发商的义务，甲陈述A公司在其验房时没有提供《收楼意见书》，A公司虽对甲陈述的内容予以否认，但并未提供有关证据证明其已经履行了提供《收楼意见书》的合同义务，因此，A公司应承担举证不能的不利后果。原审据此认定A公司有答复甲提出的异议的义务及A公司交付程序存在违约行为正确，本院对此予以确认。二审法院驳回上诉，维持原判。

再审法院认为，A公司未按约定时间答复及处理甲的异议，导致涉案房屋不能如约交付已然违约。故二审法院认定A公司违约，并依照涉案合同约定的标准判决其向甲支付违约金并无不当。故裁定驳回A公司的再审申请。

实务要点

对于房屋交付验收环节，开发商往往会在房屋买卖合同的附件中设置对己方相对有利的条款，但切不可因此掉以轻心，必须注意紧扣细节履行合同，本案例中开发商就因未及时书面答复购房者对于房屋质量瑕疵的异议，按照合同约定被视为逾期交付房屋，承担了数额远超售房利润的逾期交付违约金，可谓得不偿失。

前事不忘后事之师，为避免履行合同的程序瑕疵所带来的潜在违约风险，建议开发商对于整个合同履行过程中的违约风险点进行分类和识别，针对不同程度的风险采取相应程度的预防措施，比如本案例中的异议答复，应对异议的提出时间和形式、响应期限及答复形式设置控制环节，并对一线员工进行培训和警示，防患于未然。

裁判索引

广东省高级人民法院（2015）粤高法民一申字第585-586号民事裁定书

深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第1845-1846号民事判决书

深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第434、435号民事判决书